经消防检查不合格的房屋能否交付使用？

据《后汉书》记载：“安居乐业，养子，焉然天下”。安居乐业是人民生活和再生产的基础，是社会稳定的前提。但是，你听说过这样的事吗？

商品房买卖合同约定的交付条件为“竣工验收合格”。工程竣工后，经五方（开发商、施工、勘察、设计、监理）验收，消防部门不予验收。开发商通知业主接受房子，业主拒绝。业主和开发商向法院提起诉讼。法院认为，“合格竣工验收”是指五方验收并出具验收文件。消防验收是竣工验收的后续环节，不是商品房买卖合同约定的交付条件。业主没有依据不合格的消防验收拒绝该房屋。

《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设项目，经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用；其他未经消防验收或者消防验收不合格的建设项目法律应当停止使用（为便于表述，笔者暂将本规定称为“消防禁止条款”）。根据《建设工程消防监督管理条例》，优等高层建筑（高度在54m以上）实行消防验收制度，其他建筑实行消防备案抽查制度。

很多业主搞不清楚很明显，这是一栋消防检查不合格的房子（包括抽查，下同）。法院为何认为符合交付条件？

法院的逻辑是：根据《合同法》第52条第（5）款，合同违反法律和行政法强制性规定的，合同无效。”“强制条款”是指有效的强制条款，即违反该条款而导致合同无效的法律规定（这似乎是一种循环解释）。如果只是违反行政强制规定，不会影响合同的效力。禁止灭火的条款属于行政管理的范围，不是效力的强制性规定，不影响合同的效力。也就是说，合同约定的交付条件是五方验收，所以无论消防验收合格与否，只要拿到五方验收文件，房子就可以交付给业主。

推理过程似乎没什么问题。但这个结论显然违背直觉。业主是否必须接受存在重大安全风险的房屋？这是否符合人们对美好生活的向往？你能在一个消防检查不合格的房子里生活和工作吗？如果答案是否定的，那有什么问题？

在我看来，这个结论显然不符合人们对美好生活的向往。立法者和法院不能也不应该强迫人们住在有安全隐患的房子里。

如果商品房买卖合同约定的交付条件解释为“无论消防验收是否合格，只要取得五方验收文件，可以交付”（笔者认为，这一解释显然与合同目的不符），则该协议损害社会公共利益，应认定为无效。法律条文在理论上和实践中都很难区分是“有效的强制性条文”。如无必要，应避免直接适用《合同法》第52条第（5）款。消防禁止条款实际上属于行政管理范畴。从立法目的上分析，这显然是出于公共安全的考虑。与民法领域相对应，属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的“社会公共利益”范畴。根据上述解释，该协议明显损害了社会公共利益，直接适用《合同法》第52条第（4）款对该协议作出否定性评价，具有明确、简便的特点。因此，这一条款不能这样解释，即开发商应支付的房屋应基本符合消防设计和验收标准。

合同约定的交付条件有效时，履行仍应当符合法律、行政法规的规定。“强制性生效条款”的评价对象是合同的有效性，而不是合同履行的合规性。合同的内容有效地促进了履行与合同相符的结论，这是一个盗窃的话题。开发商向业主交付房屋属于履行行为，不能按照合同法第五十二条的规定进行评估。《合同法通则》和《民法通则》从正反两方面规定，当事人订立和履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、法规。《合同法》_百一十条还规定，当事人在法律上不成立的，不得要求继续履行。因此，即使消防禁令条款是“强制性行政法规”，当事人也必须遵守规定——开发商不得要求业主接收不合格的消防房屋，业主也不得要求开发商交付不合格的消防房屋。_人民法院也表达了类似的意见。

从证据的角度看，开发商证明房屋符合交付条件的证据是五方验收文件。根据建筑法、消防法和有关**标准的规定，住宅必须符合**建筑安全标准和消防规范的规定。五方验收的内容包括消防验收的全部内容。根据矛盾规律，可以看出，五方与消防部门之间肯定有一方是假的。根据《_人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》_百一十四条和《_人民共和国民事诉讼法》第七十七条的规定。

要求业主验收消防验收不合格的房屋，不符合《消费者权益保护法》的宗旨和诚实信用原则。业主购买该房屋的目的是为了获得一个可以遮风挡雨、谋生的住所。消防检查不合格表明该房屋存在重大安全隐患。作为经营者，开发商提供的商品不符合保护业主人身、财产安全的要求。人民法院应当对其行为作出消极评价，不得纵容这种违法失信行为。

司法判决应当符合人民群众对公平正义的期待。对直觉的判断应该有一个很好的理由并得到严格的证明。安居乐业不是什么高要求。这种低需求没有理由成为无法实现的愿望。